Tapu iptali ve tescil
Tapudaki kaydın gerçek durumu yansıtmadığı iddiasıyla açılır. En sık
görülen hâller: miras bırakanın, diğer mirasçılardan mal kaçırmak için
taşınmazı satmış gibi göstererek devretmesi; verilen vekâletin amacı
dışında kullanılarak taşınmazın elden çıkarılması; devir sırasında
kişinin sağlık durumu nedeniyle işlem yapma ehliyetinin bulunmaması.
Amaç, tapudaki yanlış kaydın iptal edilerek taşınmazın gerçek hak
sahibi adına yazılmasıdır.
Kamulaştırmasız el atma
İdarenin, bedelini ödemeden taşınmaza el koymasıdır. İki ayrı biçimde
karşımıza çıkar. Birincisinde taşınmaz fiilen kullanılır — üzerinden yol
geçirilmesi, park veya tesis yapılması gibi.
İkincisinde ise taşınmaza kimse girmemiştir; ancak imar planında okul,
yeşil alan veya yol olarak ayrıldığı için malik taşınmazını yıllarca
kullanamaz, satamaz, üzerine yapı yapamaz hâle gelir. İkisinin sonuçları
birbirinden farklıdır.
Kamulaştırma bedelinin tespiti
İdare taşınmazınızı kamulaştırdığında ve teklif edilen bedelde
anlaşılamadığında, bedel mahkemece belirlenir. Burada belirleyici olan,
bilirkişi raporunun taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığıdır.
Raporda seçilen emsaller ve kullanılan yöntem bedeli ciddi biçimde
değiştirebilir; bu nedenle rapor geldiğinde incelenmesi önemlidir.
Ecrimisil
Haksız işgal tazminatı
Taşınmazınızı, sizinle bir sözleşmesi olmadığı hâlde kullanan kişiden
istenen bedeldir. Kiraya benzer, ama kira değildir: arada bir anlaşma
yoktur, kullanım baştan itibaren haksızdır.
Hisseli taşınmazlarda, paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını
kullanması hâlinde de gündeme gelir. Ancak paydaşlar arasında bu talebin
ileri sürülebilmesi ek koşullara bağlıdır.
Ortaklığın giderilmesi
İzale-i şuyu
Bir taşınmaza birden fazla kişi malikse ve bu kişiler taşınmazı ne
yapacakları konusunda anlaşamıyorsa açılır. Miras kalan taşınmazlarda çok
sık görülür.
Mahkeme iki yoldan birini seçer: taşınmazı fiilen bölerek paydaşlara
dağıtır ya da satıp bedelini paylara göre paylaştırır. Satış kararı
çıkarsa taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkma riski vardır; bu
nedenle dava açmadan önce anlaşma yollarını değerlendirmek çoğu zaman daha
lehte sonuç verir.
Önalım hakkı
Şufa
Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri hissesini dışarıdan birine
sattığında, diğer paydaşların o hisseyi öncelikle kendilerinin alma
hakkıdır. Amaç, ortaklığa istenmeyen kişilerin girmesini önlemektir.
Hak kendiliğinden işlemez; dava açılarak kullanılır ve mahkemece
belirlenen bedelin yatırılması gerekir. Ayrıca kısa bir süreye tabidir ve
bu alandaki kurallar yakın zamanda değişmiştir.
Müdahalenin men'i
El atmanın önlenmesi
Taşınmazınıza haksız şekilde el atan kişinin bu davranışının
durdurulmasıdır. Komşunun sınırı aşarak yapı yapması, arazinizin bir
kısmının ekilip biçilmesi, geçit ve su kullanımı uyuşmazlıkları bu
kapsamdadır.
Çoğu zaman ecrimisil talebiyle birlikte açılır: biri geçmişte
kullanılan süreye, diğeri kullanımın durdurulmasına yöneliktir.
Kat karşılığı inşaat
Arsasını müteahhide verip karşılığında daire alan arsa sahibi ile
yüklenici arasındaki uyuşmazlıklar. İşin süresinde teslim edilmemesi,
eksik veya kusurlu yapılması, sözleşmenin sona erdirilmesi ve daire
tesliminde çıkan sorunlar bu başlıkta görülür.
Yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerin durumu da çoğu zaman aynı
dosyanın parçasıdır.
Kira ve tahliye
Kira bedelinin güncellenmesi, kiracının taşınmazdan çıkarılması,
depozito ve taşınmaza verilen zarardan doğan alacaklar bu başlık
altındadır.
Tahliyenin hangi sebebe dayandığı — ihtiyaç, tadilat, kira borcunun
ödenmemesi, verilmiş bir taahhüt — izlenecek yolu ve gereken belgeleri
değiştirir.
Bu dosyalarda sonucu ne belirliyor?
Kayıtlar. Taşınmaz uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen
şey çoğu zaman tarafların anlattıkları değil, belgelerin söyledikleridir.
Tapu ve kadastro kayıtları, imar durumu, sözleşme metni, banka hareketleri
ve keşifte tespit edilenler davanın yönünü çizer. Bu nedenle dava
açılmadan önceki belge toplama aşaması, davanın kendisi kadar önemlidir.
Talebin doğru adlandırılması. Aynı olay, koşullara göre
farklı davalara konu olabilir. Bir taşınmaz sorunu duruma göre tapu
iptali, ecrimisil, el atmanın önlenmesi veya tazminat davası olarak
görülebilir; bazı hâllerde dava açılmadan önce başka bir başvurunun
yapılması gerekir. Yanlış yoldan başlatılan dosya, esasına girilmeden
reddedilebilir ve aylar kaybedilir.
Zamanlama. Taşınmaz davalarının önemli bir kısmında,
belirli bir süre geçtikten sonra hak tümüyle ortadan kalkar. Bu süreler
dava türüne göre değişir ve çoğu zaman sanılandan kısadır. Ayrıca bu
alandaki kurallar son dönemde birden çok kez değişmiştir; hangi kuralın
uygulanacağı, işlemin yapıldığı tarihe bağlı olabilir.
Görüşmeye gelirken
Tapu kaydı, varsa imar durum belgesi, sözleşme veya satış vaadi metinleri,
idareye yapılmış başvuru ve buna verilen cevap, taşınmazın güncel
fotoğrafları ve elinize ulaşan tebligatlar değerlendirmeyi hızlandırır.
Belgeleriniz eksikse de görüşme yapılabilir; eksikler sonradan
tamamlanabilir.
Süre konusunda uyarı
Yukarıda anlatılanlar genel bilgidir. Sizin dosyanızda sürenin ne zaman
başladığı ve ne kadar kaldığı; işlemin tarihine, size yapılan bildirimlere
ve tapudaki kayıtlara göre değişir. Süre hesabı ancak belgeler görülerek
yapılabilir. Bu sayfadaki anlatıma dayanarak "vaktim var" ya da "geç
kaldım" sonucuna varmayınız.